住房销售制度迎来重大调整，现房销售成为明确方向。
8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，从预售规则重塑、现房销售分步推进、定金监管创新、融资配套支持等方面，合力推动商品住房销售制度改革。
同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。
分析人士指出，此次政策并非简单“取消预售、全面转向现售”，而是以现房销售为改革方向，同时提高预售门槛、强化预售资金监管，并从土地、融资、工程建设、登记等环节补齐配套制度，推动商品住房销售模式逐步切换。
浙商证券分析师杨凡告诉记者，在需求总量趋势性变化背景下，通过推动现房销售制度拉长供给周期、调节新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，对稳定整体房价体系具有积极意义。
与此同时，个人住房贷款期限延长至40年，易居研究院副院长严跃指出，这将从需求端进一步降低购房者的月供压力。销售制度和信贷政策同步调整，意味着房地产市场正从供给端、需求端共同推进市场向新发展模式稳步、有序转型。
现房销售制度落地
本次《通知》最核心的政策信号，是明确提出“有力有序推行商品住房现房销售”，并通过“所见即所得”减少交付纠纷。
“从此次政策措辞来看，现房销售势在必行，执行力度可能不低。”一位房地产行业分析师告诉记者。
杨凡告诉记者，2022年以来部分楼盘交付问题引发社会关注，在这一背景下推进现房销售，是稳定市场预期的重要制度安排，有利于重塑购房者信心。
从具体安排来看，政策采取现售与预售并行、逐步过渡的方式。
《通知》明确，自政策施行之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，则鼓励实行现房销售。
对于继续实行预售的项目，政策进一步提高预售门槛。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。此前已经取得建设工程规划许可证的项目，则按照原有政策执行。
在严跃进看来，此次政策体现了“方向明确、过渡有序”的特点。预售并没有立即退出，但预售条件进一步规范，现售则获得更加明确的政策支持，未来房地产市场大概率将经历预售与现售并存、现售占比逐步提升的过程。
“现房销售是方向，但不是立即全面取消预售。”严跃进表示，政策在预售条件、资金监管和现售制度之间进行了重新平衡，有利于降低房地产项目交付风险，同时给地方和企业留出转型空间。
与此同时，对预售资金的监管，在制度层面得以进一步加强。
《通知》要求，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户，并由住房资金监管机构承担具体监管工作。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才能解除资金监管。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着，预售并没有立刻消失，但预售资金的“安全边界”进一步收紧。
“强化预售资金监管，实际上是对过去房地产项目交付风险经验的制度化总结，通过资金监管账户、项目交付节点等安排，强化预售资金与项目建设之间的对应关系，降低资金被挪用后形成项目停工、延期交付的风险。”一位研究机构高管向记者表示。
国内个人住房贷款年限纪录被刷新
推动现房销售制度改革之际，房地产信贷政策也同步出现重要调整。
8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》明确，个人住房贷款期限最长不超过40年，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。
中原地产首席分析师张大伟指出，房贷最长还款年限从30年延长至40年，刷新国内个人住房贷款年限纪录。
其介绍，我国商业住房贷款期限最初最长为10年，之后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。而收入偿债比例55%的上限，则源自2004年原银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，彼时要求月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）
“此次两项指标双双松绑，意味着购房者的月供压力和可贷额度空间均得到实质性释放。40年超长贷年限的落地，通过拉长还款周期、分摊还款本金，能够大幅降低每月月供金额，同等贷款额度下，月供压力可实现显著下降，极大降低了短期置业门槛。” 张大伟表示。
业内人士认为，房贷期限延长，最直接的影响是降低购房者每月还款压力，从而提高部分购房者的支付能力。
严跃进表示，将个人住房贷款期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，有助于显著缓解购房初期月供压力。同时，这也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。
“配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成‘首付低、利率低、月供低’的‘三低’格局，将有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。”严跃进称。。
分析人士指出，从政策组合来看，现房销售主要着眼于降低交易和交付风险，而房贷期限延长则更多作用于购房者支付能力，两项政策分别从供给端和需求端改善市场运行条件。
不过，上述高管指出，房贷期限延长并不意味着购房总成本同步下降。贷款期限越长，在利率和贷款金额不变情况下，累计支付利息通常也会增加，因此其更直接的政策效果仍是降低月供、平滑购房者现金流压力。
房地产市场或迎来三方面变化
事实上，现房销售并非新鲜事物，但此次从中央层面的制度安排，使其从部分城市、部分项目的探索，进一步走向全国性制度改革方向。
杨凡表示，2024年以来，中央层面多次明确房地产转型方向。“我们认为近几年政策导向较为清晰：房地产正从单一依靠销售端带动土地收入和规模扩张，逐步转向存量运营与住房全生命周期服务。现房销售制度的推进，可能会进一步有助于新房市场形成有效供给。”
中指研究院分析师指出，本次政策对购房者、房企与行业将产生深远影响。“对行业而言，短期新房新增供应或有所减少，利于改善供求关系、加速去库存；同时政策给地方因城施策留出空间，城市分化格局或进一步深化。中长期政策将推动行业高质量发展。”
“此次政策首先会改变房地产市场的供应节奏。”李宇嘉表示，在预售模式下，开发商可以在项目建设过程中提前销售，从而通过销售回款支持后续开发；转向现房销售后，房企需要先投入更多自有资金完成建设，销售周期也会相应拉长。
其认为，现房销售能否真正大范围推广，一个重要前提是土地和融资等配套政策同步跟进。
本次《通知》明确，实行现房销售的项目，房地产开发企业须用自有资金购地，同时可以按照国家规定分期缴纳土地出让价款；在融资端实行房地产项目主办银行制，由主办银行单独或者牵头组建银团提供开发贷款等融资服务，并按照市场化原则满足项目合理融资需求。
此外，多位受访人士认为，实施新政后购房者交易风险有望进一步降低。
中指院分析师认为，对购房者而言，政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。
过去房地产市场调整过程中，期房交付问题一度成为影响购房者信心的重要因素。上述分析师表示，现房销售意味着消费者购房时可以直接看到住宅产品的实际状态，降低规划调整、工程延期、交付品质与宣传不一致等不确定性。
与此同时，《通知》进一步提出推行“交房即交证”，优化买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款等环节，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
多位受访人士告诉记者，经过一番制度变革，房企竞争逻辑或将发生变化。未来房企之间的竞争，可能进一步从“谁拿地更多、开发速度更快”，转向“谁的产品更符合需求、谁的资金实力更强、谁能够按期交付并提供更好的居住体验”。
李宇嘉介绍，全国商品住房现房销售占比已从2020年的10.2%提升至2025年的32.4%；2025年前三季度，商品房现房销售面积占商品房销售面积的比重已超过三成。
整体来看，此次政策释放出的是一条更加清晰的改革路径：预售制度继续存在，但门槛提高、资金监管趋严；现房销售成为明确方向，并通过土地、融资、工程建设和登记制度配套加速落地；与此同时，房贷期限延长至40年，从需求端进一步降低购房者月供压力。
分析人士指出，对于房地产市场而言，这意味着过去以预售为核心的开发销售模式正在逐步改变。随着更多新项目转向现房销售，同时信贷政策持续优化，未来住房市场或将更加突出“所见即所得”和“以质换量”，房地产行业也将从规模扩张进一步转向产品品质、交付能力和运营能力竞争。
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